ProCondominios: demolición de un edificio no extingue la propiedad del terreno

La destrucción o demolición de un edificio no extingue los derechos de propiedad sobre el terreno, según explicó el abogado especialista en derecho inmobiliario y presidente de ProCondominios, Rafael Viso Ingenuo.

Ante los daños provocados por recientes eventos sísmicos, el especialista señaló que las comunidades deben contar con evaluaciones técnicas antes de decidir sobre reparaciones, desalojos o eventuales demoliciones.

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Evaluación estructural define las acciones del condominio

Viso indicó que el primer paso corresponde a una inspección realizada por profesionales especializados en estructuras y sismorresistencia. Las evaluaciones visuales de organismos públicos pueden servir como apoyo durante la emergencia, pero no sustituyen el dictamen técnico.

“El primer paso legal que debe dar un administrador de condominios es ordenar la inspección del inmueble por personas calificadas y certificadas. No se debe contratar a cualquier ingeniero civil, tiene que ser un especialista en estructuras y sismo resistencia, porque este es un tema estrictamente científico”.

Además, la administración debe conformar un expediente técnico digital con las inspecciones y estudios realizados. Este registro debe incorporarse al archivo del condominio y ante la oficina de Ingeniería Municipal correspondiente.

La demolición no elimina la copropiedad

Según la nota, los artículos 16 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal establecen distintos escenarios según el alcance de los daños. Cuando estos no superan 75% del valor del inmueble, los propietarios deben decidir sobre la reconstrucción.

Si la reparación resulta inviable o la ruina supera ese porcentaje, puede solicitarse la división de la cosa. Sin embargo, la demolición no supone la pérdida automática de los derechos sobre el terreno.

“Si el edificio se destruye en su totalidad o es demolido por presentar ruina total, el condominio como entidad y el derecho de propiedad no se pierden. Los propietarios siguen siendo comuneros y co-dueños del terreno en la proporción que establece su alícuota”.

Administración debe mantener controles financieros

Viso también destacó la importancia de documentar los aportes extraordinarios y evitar cobros informales. Las cuotas destinadas a reparaciones deben reflejarse en las liquidaciones de gastos comunes.

“El peor error que puede cometer una junta de condominio o una administradora en esta coyuntura es actuar como el avestruz: meter la cabeza en la tierra, aparentar que no ha ocurrido nada o realizar arreglos superficiales de albañilería para ocultar grietas en elementos estructurales”.

Finalmente, el especialista informó sobre el sexto borrador de su proyecto de Ley Orgánica de Comunidades Inmobiliarias, que busca actualizar la regulación inmobiliaria e incorporar mecanismos aplicables a distintas contingencias.

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